DPE tertiaire : obligations, enjeux et calendrier pour les bâtiments professionnels

DPE tertiaire : de quoi parle-t-on exactement ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui évalue la consommation d'énergie d'un bâtiment et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Il attribue deux étiquettes : l'une énergétique (de A à G), l'autre climatique (de A à G également).

Pour les bâtiments tertiaires, bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, entrepôts à usage de service, le DPE s'inscrit dans un cadre réglementaire bien plus structuré que pour le résidentiel.

Deux textes fondamentaux encadrent la performance énergétique du secteur tertiaire en France :

La loi Élan du 23 novembre 2018 (article 175), qui introduit l'obligation de réduction progressive des consommations d'énergie finale pour les bâtiments à usage tertiaire dont la surface est supérieure ou égale à 1 000 m². Cette obligation s'applique aux propriétaires comme aux preneurs à bail.

Le décret tertiaire n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit "décret TERTIO", précise les objectifs chiffrés de réduction des consommations d'énergie : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050, par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019.

Ces objectifs sont suivis via la plateforme numérique OPERAT (Outil de Profileration des consommations Énergétiques du paRc Tertiaire), gérée par l'ADEME, sur laquelle les assujettis doivent déclarer annuellement leurs consommations.

À noter : le DPE au sens strict, document avec étiquette, est obligatoire en cas de vente ou de location d'un local tertiaire, conformément aux articles L.126-26 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable, ce qui signifie que sa fiabilité engage la responsabilité du diagnostiqueur.

Qui est concerné et quelles sont les obligations concrètes ? ‍

Le seuil des 1 000 m²

Le décret tertiaire cible les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m². Cette surface s'apprécie à l'échelle du site ou de l'immeuble, et non du seul occupant.

Concrètement, sont concernés :

• Les propriétaires occupants ou bailleurs de locaux tertiaires ≥ 1 000 m²
• Les locataires (preneurs à bail) qui occupent ces surfaces
• Les copropriétés dont les lots tertiaires dépassent le seuil

Les obligations de déclaration sur OPERAT

Depuis le 30 septembre 2022, les assujettis devaient avoir déposé leurs données de consommation de l'année de référence sur OPERAT. Les déclarations annuelles suivent ensuite chaque année.

En cas de manquement, la loi prévoit une procédure de mise en demeure assortie, en dernier recours, d'une publication de la non-conformité ("name and shame") sur un site officiel. Les sanctions financières directes ne sont pas le premier outil prévu, mais la pression réputationnelle et les implications lors de transactions immobilières sont réelles.

Le DPE obligatoire lors des transactions

En dehors du décret tertiaire, le DPE bâtiment professionnel est exigé à chaque mise en vente ou en location d'un local à usage tertiaire. Depuis la réforme de juillet 2021 (ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020), le DPE est fiabilisé et opposable : une erreur dans le classement peut être invoquée devant les tribunaux.

À partir de 2025, les bâtiments classés G ne peuvent plus faire l'objet d'une augmentation de loyer. Un mécanisme qui s'étendra aux bâtiments F dans les années suivantes, alignant progressivement le tertiaire sur les obligations déjà en vigueur dans le résidentiel.

Source : Décret n° 2019-771, arrêté du 25 mars 2021 relatif au DPE, plateforme OPERAT (ADEME).

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Comment réaliser un DPE tertiaire et l'intégrer dans une stratégie de rénovation ? ‍

Faire réaliser le diagnostic

Le DPE d'un bâtiment professionnel doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, accrédité par un organisme reconnu par le COFRAC (Comité français d'accréditation). La méthode de calcul utilisée, dite "méthode 3CL-DPE" pour le résidentiel, s'adapte aux bâtiments tertiaires via la méthode Th-BCE (Thermique Bâtiment Calcul Énergétique), qui tient compte des usages réels du bâtiment, de ses systèmes énergétiques et de son enveloppe.

Le DPE tertiaire doit mentionner :

• La consommation annuelle d'énergie primaire (kWhep/m²/an)
• Les émissions de CO₂ associées (kgeqCO₂/m²/an)
• Des recommandations de travaux d'amélioration
• La durée de validité : 10 ans (sauf travaux significatifs réalisés entre-temps)

Intégrer le DPE dans une démarche globale

Un bon DPE ne vaut que s'il devient le point de départ d'une feuille de route énergétique. Les entreprises qui se contentent du document réglementaire sans en tirer des actions concrètes passent à côté de l'essentiel.

Les leviers d'amélioration les plus fréquemment identifiés dans les bâtiments tertiaires sont : l'isolation thermique de l'enveloppe (toiture, façades, fenêtres), le remplacement des systèmes de chauffage et de climatisation, la modernisation de l'éclairage (passage au LED avec détection de présence), et la gestion technique du bâtiment (GTB) qui permet de piloter les consommations en temps réel.