Ce que la jurisprudence RGA 2026 change pour les entreprises : sécheresses, fissures, locaux d'exploitation

Le RGA, un risque immobilier sous-estimé par les entreprises

Le retrait-gonflement des argiles (RGA) est un phénomène géotechnique : certains sols argileux se comportent comme une éponge, se rétractant en période de sécheresse puis gonflant à nouveau lorsque l'humidité revient. Ce mouvement répété finit par déstabiliser les fondations des bâtiments construits dessus, qu'il s'agisse d'une maison individuelle, d'un entrepôt logistique ou d'un site de production.

Pour une entreprise propriétaire de ses murs, ce risque est souvent moins surveillé que les risques industriels classiques (incendie, dégâts des eaux, bris de machine), alors qu'il peut immobiliser un bâtiment d'exploitation pendant plusieurs mois. Contrairement à un sinistre soudain, le RGA s'installe lentement : des fissures apparaissent progressivement sur les structures, parfois plusieurs mois après l'épisode de sécheresse qui les a déclenchées. Cette latence complique la preuve du lien de causalité devant un tribunal, et c'est précisément ce terrain juridique qu'a investi la Cour de cassation en février 2026.

L'affaire jugée concerne un bien résidentiel, mais le raisonnement de la Haute juridiction s'applique au régime général de l'assurance catastrophe naturelle, donc à tout bâtiment assuré à ce titre, y compris les locaux professionnels. À la suite des sécheresses de 2016 et 2017, reconnues au titre de l'état de catastrophe naturelle, des fissures étaient apparues sur un bien dans le Gard. Débouté en première instance faute de preuve suffisante du lien entre la sécheresse et les dommages, le propriétaire avait obtenu gain de cause en appel : la Cour d'appel de Nîmes avait condamné l'assureur à verser près de 50 000 euros, en s'appuyant sur une expertise judiciaire concluant à un tassement différentiel du terrain.

Saisie par l'assureur, la Cour de cassation casse cette décision. Elle rappelle un principe issu du droit des catastrophes naturelles : les dommages ne sont indemnisables que lorsque les mesures habituelles de prévention n'ont pu empêcher leur survenance ou n'ont pas pu être prises. La cour d'appel de Nîmes n'avait jamais vérifié si le propriétaire avait pris ces mesures avant de condamner l'assureur. Faute d'avoir mené cette recherche, elle n'a pas donné de base légale à sa décision, selon la Haute juridiction (Cour de cassation, 2e chambre civile, 12 février 2026, n° 24-15.504).

Ce que cela implique pour la gestion d'un patrimoine immobilier d'entreprise

Le message envoyé aux juges du fond est clair : prouver le lien entre la sécheresse et les fissures ne suffit plus. La prévention constitue désormais une condition autonome de la garantie catastrophe naturelle, distincte de la reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle et de la preuve du lien de causalité. Pour une entreprise, cela change la nature de l'exercice : en cas de sinistre, ce n'est plus seulement l'expertise technique du bâtiment qui compte, mais aussi la capacité à démontrer une gestion active du risque en amont.

Le problème est qu'aucun référentiel national ne définit aujourd'hui précisément les actions attendues : gestion des eaux pluviales, entretien de la végétation à proximité du bâti, surveillance des écoulements, travaux de confortement des fondations ? La décision renvoie l'affaire à une nouvelle cour d'appel, sans trancher elle-même ce qui devra être démontré. En l'absence de doctrine officielle, il est probable que les juges du fond s'appuieront, au cas par cas, sur des éléments objectifs : entretien constaté du bâtiment, présence ou absence de travaux préventifs documentés, respect des préconisations techniques disponibles (DTU, recommandations du Bureau de Recherches Géologiques et Minières - BRGM).

Pour une entreprise propriétaire de son foncier d'exploitation, cela revient concrètement à traiter le RGA comme n'importe quel autre risque opérationnel : il doit être identifié, suivi et documenté dans la durée. Un registre d'entretien du bâtiment, des rapports de surveillance des fissures, des factures de travaux préventifs ou un diagnostic de vulnérabilité réalisé par un professionnel deviennent autant de pièces susceptibles, demain, de faire la différence entre un sinistre indemnisé et un sinistre contesté. Ce constat est d'autant plus pertinent que le coût annuel moyen des sinistres RGA est passé d'environ 400 millions d'euros par an sur 1989-2015 à environ 1,5 milliard d'euros par an sur 2018-2022, selon la Caisse Centrale de Réassurance (CCR) et le Plan national d'adaptation au changement climatique (PNACC-3), une pression financière qui éclaire la logique de durcissement de l'arrêt.

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Un signal d'adaptation au changement climatique à intégrer dans la stratégie de l'entreprise

Cette décision ne tombe pas dans le vide juridique : elle s'inscrit dans une dynamique réglementaire portée par l'adaptation au changement climatique, un sujet désormais central pour toute entreprise qui détient ou exploite des actifs immobiliers. Le RGA est l'un des risques climatiques dont l'aggravation est la mieux documentée en France. L'alternance de sécheresses plus fréquentes et de pluies intenses amplifie mécaniquement les cycles de retrait et de gonflement des sols argileux : la part du territoire exposée à un risque moyen ou fort est passée de 24 % dans les années 2010 à 55 % en 2025, et le nombre de bâtiments concernés pourrait continuer de croître nettement d'ici 2050.

C'est tout l'enjeu du PNACC-3 : ne plus seulement subir ces phénomènes, mais les anticiper. Un arrêté du 9 janvier 2026, pris dans ce cadre, met à jour la cartographie nationale d'exposition au RGA, qui datait de 2020. Les zones d'exposition moyenne ou forte passent de 48 % à 55 % du territoire métropolitain, et le nombre de maisons individuelles concernées grimpe de 10,3 à 12,1 millions, soit 61,5 % du parc national, un signal d'échelle qui concerne tout autant les zones d'activité économique et les zones commerciales que l'habitat résidentiel. Cette nouvelle carte s'applique aux promesses de vente de terrains constructibles et aux contrats de construction conclus à compter du 1er juillet 2026, un point de vigilance pour toute entreprise engagée dans un projet d'implantation, d'extension ou d'acquisition foncière.

Pour les entreprises, l'enjeu dépasse le seul risque assurantiel. Intégrer le RGA dans une démarche d'adaptation climatique, c'est anticiper la vulnérabilité de ses actifs avant qu'elle ne se traduise en sinistre, en perte d'exploitation ou en litige d'assurance. Cela suppose d'identifier les bâtiments situés en zone d'exposition moyenne ou forte, de documenter les mesures déjà en place (gestion des eaux pluviales, entretien de la végétation, surveillance des fissures) et, le cas échéant, d'engager des travaux de confortement avant qu'un sinistre ne survienne. C'est exactement la logique que R3 : la prévention n'est plus une option de confort, elle devient un facteur de résilience économique et, potentiellement, une condition contractuelle de la couverture assurantielle.

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